Blijf bouwen, juist nu

Hoe blijven we doorbouwen in de stad? Die vraag heeft door Covid-19 alleen maar aan urgentie gewonnen. “Deze tijd vergt een stapje extra en creatieve oplossingen van alle betrokkenen.” Een gesprek tussen de Rotterdamse wethouder Bas Kurvers en Nicole Maarsen, directeur bij Syntrus Achmea.

Ze kennen elkaar al een tijdje, merk je als Bas Kurvers (wethouder bouwen, wonen enenergietransitie, VVD) en Nicole Maarsen (directeur vastgoedbeleggingen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance) elkaar ontmoeten. Ze werken samen om de Maasstad toegankelijk te houden voor iedereen die er graag wil wonen en werken. Geen kleine opgave. Net als veel andere steden dreigt Rotterdam door een gebrek aan woonruimte onbetaalbaar te worden.

Kurvers: “Het probleem is het grootst voor de mensen met een middeninkomen. Leraren, bouwvakkers, medewerkers in een callcenter: voor hen moeten we aan de slag, anders worden ze de stad uitgedrukt. Samen met Achmea moeten we woningen voor deze middengroepen organiseren."

Maarsen: “Wij werken daar hard aan mee, met momenteel 1.000 woningen in de stad in onze portefeuille en 800 nieuwe woningen in de pijplijn. Mooi voorbeeld is het recent opgeleverde Remisehof in Rotterdam-Zuid. Met dit project bevorderen we de doorstroom vanuit de sociale huursector. Maar liefst veertig procent van de nieuwe bewoners komt uit de omliggende wijken, waaronder de Afrikaanderwijk. Zij maken een woonstap in een vertrouwde omgeving op Zuid."

Wat is de invloed van Covid-19 op de woningnood in Rotterdam, en wat vraagt dat van jullie?
Kurvers: “Heel belangrijk is voorkomen dat nieuwbouwprojecten vertraging oplopen vanwege de toegenomen onzekerheid in de samenleving. De huidige woningnood komt mede doordat de bouw tijdens de vorige financiële crisis stilviel. Dat moeten we nu voorkomen. Doorbouwen stimuleert ook de economie.”

“Positief is dat gestarte projecten zijn blijven doorlopen. Ik maak me wel zorgen over gebiedsontwikkeling op middellange termijn. De financiering wordt een knelpunt. Ik begrijp dat ontwikkelaars en investeerders voorzichtiger zijn geworden. Tegelijkertijd is de vraag naar betaalbare woningen nog steeds veel groter dan het aanbod. Daarom heb ik onlangs alle betrokken partijen – waaronder Achmea – nog een keer uitgenodigd om af te spreken hoe we de vaart erin kunnen houden.Vanuit de gemeente kijken wij bijvoorbeeld naar verdere versoepeling van ons grondbeleid, meer flexibiliteit in onze bestemmingsplannen en of we vergunning verleningenen aanbestedingen kunnen versnellen. Maar wij vragen ook nadrukkelijk creativiteit en een stapje extra van alle andere betrokkenen."

Maarsen: “Het is erg prettig dat je deze bijeenkomsten met marktpartijen organiseert. Ze geven alle betrokkenen de gelegenheid om opnieuw het vertrouwen in elkaar uit te spreken en samen te puzzelen hoe we de mooie plannen snel van papier naar uitvoering krijgen.”

“Punt is dat het consumentenvertrouwen is gedaald door Covid-19. Mensen gaan minder snel verplichtingen aan voor een woning die over drie jaar wordt opgeleverd. Ontwikkelaars kunnen hun projecten hierdoor moeilijker financieren.Wij kunnen daar als investeerder mogelijk bij helpen, maar onze speelruimte is beperkt. Wij beleggen voor pensioenfondsenen andere institutionele beleggers. Zij zien ook dat het juist nu belangrijk is dat er doorgebouwd wordt. En willen daarin iets betekenen. We kunnen bijvoorbeeld een iets lager aanvangsrendement afspreken – binnen verantwoorde grenzen. Onze klanten zien er uiteraard nauwgezet op toe wat er met hun vermogen gebeurt. Het gaat uiteindelijk om goede en betaalbare pensioenen voor de deelnemers."

Is het denkbaar dat de druk op Rotterdam afneemt, omdat mensen meer thuis gaan werken en daarom eerder voor meer ruimte en groen in het buitengebied kiezen?
Maarsen: “We kunnen nu nog niet zeggen of woonwensen aantoonbaar zullen veranderen. Wel verwachten we dat meer mensen een aantal dagen per week thuis blijven werken. Voor kleiner behuisde gezinnen zal dat lastig zijn. Mogelijk willen zij de stad verruilen voor een grotere woning in het buitengebied.Tegelijkertijd blijft het aantal eenpersoonshuishoudens in Nederland groeien en die zijn erg op de stad gericht.”

Kurvers: “We zijn allemaal gewoontedieren. Veel mensen willen graag in de stad wonen, juist omdat het er levendig is, ze elkaar willen ontmoeten en gebruik willen maken van de voorzieningen. Investeringen in de fysieke ruimte gaan voor ons altijd al samen met het verbeteren van de sociaalmaatschappelijke kwaliteit in de buurten. Anonimiteit begint achter de voordeur, dus is het heel belangrijk dat er ook investeringen plaatsvinden in de sociale omgeving. Dat er plekken zijn voor ontmoeting en dat er collectieve ruimtes worden gecreëerd, zoals een gemeenschappelijke daktuin of een verplichte overstap in de lobby vanuit de parkeergarage bij hoogbouw.”

“Door de lockdown hebben we als stadsbestuur gezien hoe belangrijk het is dat binnen- en buitenruimten in de stad goed zijn. We hebben onze criteria over ‘ruimte in en om de woning’ verder aangescherpt. In zeven bestaande nieuwe stadsprojecten gaan we letterlijk meer groen toevoegen. Bijvoorbeeld in de Rijnhaven, het Maashavenpark en op het Hofplein.”

Maarsen: “Onze visie op bouwen gaat verder. Wij kiezen altijd voor duurzame investeringen met financieel én maatschappelijk rendement. In de programma’s van eisen die we opstellen, leggen we de lat hoog wat het gebruik van materialen betreft. Maar ook ontmoeting en sociale cohesie maken een wijk duurzaam. Ons beleid op het gebied van ESG (Environmental, Social and Governance, red.) speelt daarin een belangrijke rol. Wij hebben hieruit twintig kritische prestatie-indicatoren afgeleid die voor onze ontwikkelaars leidraad zijn bij nieuwe gebiedsontwikkelingen. Zo hebben we recent het mixed use-project Fenix Loodsen op Katendrecht verworven voor onze klant BPL Pensioen. Een project dat sterk bijdraagt aan de levendigheid en leefbaarheid in het gebied.”

Kurvers: “Dat is inderdaad een goed voorbeeld. Een oude historische loods die is herbestemd en aangevuld met nieuwbouw, horeca, een B&B en culturele instellingen zoals dansgezelschap Conny Janssen Danst. Dat geeft Katendrecht een nieuwe impuls. Het gaat dan om meer dan aantallen woningen maken. Hoe belangrijk dat ook is voor de generaties van nu en morgen. Het gaat erom samen een goed stuk stad te maken.”

Staan juist projecten met gemengde voorzieningen nu niet onder druk, omdat de investeringsbereidheid in kantoren en horeca afneemt?
Maarsen: “Ik denk dat gemengde projecten juist de toekomst hebben. Projecten waarin wonen, werken en ontspanning samengaan. Je ziet dat dit steeds meer in elkaar overloopt. Kantoren die ontmoetingsplekken worden, horecalocaties waar je lekker kunt werken. Als je die voorzieningen goed met elkaar verweeft, is dat ook positief voor de mobiliteit in de stad.”

Kurvers: “Ik deel die overtuiging. En als we creatief zijn, is er nog steeds veel mogelijk. Onlangs heb ik in een project een coronaparagraaf toegevoegd. Die komt er in het kort op neer dat als het project vastloopt op financiering van het geplande hotel, we er dan sociale woningbouw van maken.”

Maarsen: “Ook hieraan merken wij dat Rotterdam pragmatisch werkt en dat is voor ons heel plezierig. Juist nu is het van belang om projecten letterlijk maakbaar te houden. Alleen dan kunnen we samen de ambitie waarmaken en de komende 10 jaar 40.000 woningen bijbouwen in Rotterdam.”

Hebben jullie hierbij ook hulp van de Rijksoverheid nodig?
Kurvers: “Laat ik vooropstellen: we hebben in Rotterdam een traditie van samen de stad maken. In de kredietcrisis hebben gemeente en markt elkaar vastgehouden en dat doen we ook nu weer. Maar we kunnen de hulp zeker goed gebruiken. Het Rijk kan er immers voor zorgen dat investeringsbesluiten samenvallen. De woondeals die worden gesloten met de regio’s zijn een goede eerste stap en dat geldt ook voor de tweemiljard die al eerder is toegezegd voor de binnenstedelijke bouwproductie. Maar gezien de complexe opgave waar we voor staan, mag het daar niet bij blijven.”

Maarsen: “Goede ondersteuning op overkoepelend nationaal niveau is onontbeerlijk. Denk aan het Energieakkoord, Klimaatakkoord en landelijk Woonakkoord. Het zou mooi zijn als de overheid nu nog iets meer kan doen om te voorkomen dat de woningbouw stagneert door gebrek aan financiering. Bijvoorbeeld met een woonfonds vanuit het Rijk dat de tijdelijke uitval van de particuliere vraag opvangt. We hebben elkaar hard nodig om de maatschappelijke toekomst van onze steden veilig te stellen.”