Voor meer informatie:

Fleur Bello
Woordvoerder Achmea
06- 31 74 93 50
fleur.bello@achmea.nl

Erik van der Struijs
Woordvoerder Syntrus Achmea
06 13 54 31 02
erik.van.der.struijs@achmea.nl

Kim Libosan
Woordvoerder Zilveren Kruis
06 13229452
kim.libosan@zilverenkruis.nl  

Maar laten we bij het begin beginnen.

In 2019 als Ingrid Hulshoff en Leo van den Heuvel elkaar voor het eerst spreken over houtbouw. In hun vrije uurtjes verdiepen de Syntrus-collega’s zich al een tijdje in het onderwerp. Ze worden steeds enthousiaster over het gebruik van hout in de bouw als duurzaam alternatief voor beton en staal.

Maar een echte businesscase ontbreekt nog. Het zetje komt begin 2020 van PME, het pensioenfonds van de Metalektro, waarvoor Syntrus Achmea een deel van de premies in vastgoed belegt.

Minder uitstoot dan traditionele bouw
PME is op zoek naar manieren om de premies van leden op een zo duurzaam mogelijke manier te beleggen. Houtbouw past bij deze ambitie, verwachten de bestuurders. “Omdat de CO2-uitstoot minder schijnt te zijn dan bij traditionele bouw.”

Aan Syntrus de vraag om uit te zoeken of houtbouw een duurzame beleggingsoptie is. En dan begint het echte werk voor Ingrid en Leo. De beleggingsmogelijkheden van houtbouw grondig en feitelijk onderzoeken.

En het leuke is dat die zoektocht begint met heel praktische vragen die bij vrijwel elke leek opborrelen
Zie ‘6 vragen’ hieronder. Daarna gaat het artikel verder.

Het echte rendement zit op de lange termijn
Lang verhaal kort. Houtbouw is -en daar hebben ze bij Syntrus echt goed aan gerekend- een aantrekkelijke belegging voor pensioenfondsen. “De ontwikkelkosten liggen nu nog ongeveer 5% a 10% hoger dan bij traditionele bouw omdat er nog geen standaard processen zijn”, zegt Ingrid. “We betalen nog leergeld, maar waarschijnlijk zijn de bouwkosten over een tijdje gelijk of zelfs lager.”

Het échte rendement zit op de langere termijn. Houtbouw draagt bij aan vermindering van de CO-uitstoot en is daarmee een middel om invulling te geven aan het Klimaatakkoord. Het speelt in op de groeiende wens van consumenten en (meer nog) bedrijven om duurzaam te bouwen en wonen.

Waarde van houtbouw stijgt waarschijnlijk
Simpel gesteld: hoe energiezuiniger huur- en kooppanden, hoe eerder consumenten en bedrijven ervoor willen betalen. “Die groeiende vraag betekent dat de waarde van een ‘houten’ huis of kantoor heel stabiel is en waarschijnlijk met de jaren stijgt”, zegt Leo. “De waarde van minder duurzaam vastgoed (beton en staal) heeft een hogere kans op waardedaling en daar zitten beleggers niet op te wachten.”

Dé uitdaging nu is om houtbouwprojecten van de grond te krijgen waarin kan worden belegd. Syntrus en PME pakken die sinds vorig jaar oktober samen op. Binnenkort starten al 2 herontwikkelingsprojecten waarbij bestaande traditionele bouw plaatsmaakt voor houtbouw.

Ook werkt Syntrus samen met bouwbedrijf TBI aan een concept om in heel Nederland ‘houten’ eengezinswoningen te bouwen.

Investeerders in houtbouw trekken projectontwikkelaars over streep
Andere institutionele beleggers voor wie Syntrus belegt, raken nu ook geïnteresseerd. Essentieel om de beweging op gang te krijgen, volgens Ingrid en Leo. “Partijen die willen investeren in houtbouwvastgoed, kunnen projectontwikkelaars en bouwbedrijven over de streep trekken. Gebrek aan ervaring en de hogere ontwikkelkosten houdt ze nu nog vaak tegen.”

Iconische houten woontoren
Extra zetje komt vanuit gemeenten. In aanbestedingen en prijsvragen dagen zij projectontwikkelaars steeds meer uit om met een zo duurzaam mogelijk inrichtingsplan te komen. Dat leidt al tot mooie projecten. Zoals hotel Jakarta (zie foto). En Lingotto bouwt momenteel een iconische 73 meter hoge hybride ‘houten woontoren’ aan de Amstel: HAUT.

HAUT is niet 100% van hout. Dat is in waterrijk en winderig Amsterdam niet mogelijk voor hoogbouw. Houten funderingen rotten weg en vanaf pakweg 12 verdiepingen is hout niet stijf genoeg om de wind te trotseren.

Beleggen in houtbouw mooie duurzame optie
Heel de bebouwde omgeving van 100 procent hout, is nog niet realistisch volgens Ingrid en Leo. Maar ze durven wel hardop te dromen. “Dat het op korte termijn een standaard alternatief wordt waar bouwers steeds makkelijker naar grijpen. Misschien is het over 30 jaar not done om met beton en staal te bouwen of zijn nog betere alternatieven beschikbaar…”

Aan Syntrus zal het niet liggen. “Vanuit onze missie Beleggen met Betekenis blijven wij aan onze klanten het belang van duurzaam beleggen uitdragen.” Beleggen in houtbouw is daarvoor een mooie optie. Maar als het in de toekomst op andere manieren kan, ook prima.”

Wie weet. De beton- en staalindustrie ziet de huidige ontwikkelingen ook, en voelt dat het maatschappelijk draagvlak voor hun activiteiten minder wordt. Dat dwingt ze om hun CO2-uitstoot te verminderen en te innoveren.

Hun productie zal daardoor minder vervuilend worden. Koffiedikkijken of dat betekent dat regulier bouwen op termijn klimaatneutaal kan. “Maar dat een bedrijf als Tata Steel nu ook CO2-reductiedoelstellingen heeft - dat kon je je een paar jaar geleden niet voorstellen”, zegt Ingrid. Het is een hoopvol begin.

Hoe houden we de stad toegankelijk, terwijl de druk toeneemt? In verschillende steden komen innovatieve ondernemers met oplossingen. Zo biedt Robin Berg van We Drive Solar elektrische deelauto’s aan die stroom kunnen terugleveren aan het elektriciteitsnet. Wat begon in één Utrechtse straat wordt nu in verschillende steden uitgerold. Berg was één van de eersten die met een nieuwe mobiliteitsvorm kwam, weet Onno Hoff, Fundmanager Vastgoed bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance. De vermogensbeheerder stapt actief in op dit soort ontwikkelingen, omdat het wil bijdragen aan het leefbaar houden en verbeteren van steden.

Ondanks Covid-19 verwacht Onno Hoff dat de trek naar steden blijft doorzetten. De Fundmanager Vastgoed bij Syntrus Achmea ziet deze trend internationaal, maar ook in Nederland. In steden bevinden zich de opleidingen en de banen. Doordat mensen massaal naar de steden trekken neemt de druk daar toe. “Dan heb je het al snel over huisvesting en hoe mensen zich bewegen.”Om de stad toegankelijk en gezond te houden, leggen steden als Utrecht en Amsterdam de nadruk op het terugdringen van het aantal auto’s in de stad. Ondernemers stappen daarop in. Zo bestaan er inmiddels al verschillende deelmobiliteitsopties. Hoff verwacht dat deze trend de komende jaren doorzet. “Dat is onomkeerbaar.” 

Elektrische deelauto’s

De elektrische deelauto’s van We Drive Solar verlichten niet alleen de druk op de stad, maar bieden ook een schoner alternatief. De auto’s rijden op zonnestroom, zorgen voor minder geluidsoverlast en helpen bij de duurzame energievoorziening van de stad door als tijdelijke batterijen het elektriciteitsnet te balanceren.“We willen een dekkend netwerk hebben voor Utrecht”, zegt Berg over zijn ambities in de Waarmakers podcast van Achmea. Utrecht is echter niet de enige stad waar We Drive Solar actief is. Ook in steden als Amsterdam, Arnhem, Driebergen-Zeist, Vianen, Meerkerk, Leerdam, Houten en Zoetermeer zijn de auto’s te vinden.Syntrus Achmea is vanaf het begin bij We Drive Solar betrokken. “Voor ons biedt het een mogelijkheid om dit soort nieuwe mobiliteitsvormen uitvoerig te testen voor onze huurders”, aldus Hoff. Vanuit die gedachte bood Syntrus Achmea de parkeerruimte om de auto’s neer te zetten en zorgde ervoor dat het bedrijf de gelegenheid kreeg om het plan te realiseren. Maar waarom eigenlijk? 

Wat een vermogensbeheerder met deelmobiliteit heeft

Syntrus Achmea financiert, ontwikkelt en investeert in vastgoed en hypotheken voor institutionele beleggers, pensioenfondsen bijvoorbeeld. In de praktijk betekent dit dat Syntrus Achmea ook vastgoed beheert, waaronder circa 30.000 woningen.“Wij geloven binnen Achmea heel erg in een duurzame en veilige woon- en leefomgeving”, zegt Hoff. Aan de verbetering daarvan wil Syntrus Achmea actief bijdragen. “Traditioneel keken we alleen naar de woning”, zegt Hoff, “maar inmiddels veel breder.” Dat betekent dat de vermogensbeheerder niet alleen naar de kwaliteit van de keuken kijkt, maar ook de leefomgeving wil verbeteren. De aanwezigheid van goede deelmobiliteitsopties, fiets-parkeerplekken en recreatiemogelijkheden horen daarbij. Dit is goed voor de bewoners, maar ook voor Syntrus Achmea en haar opdrachtgevers. Meerwaarde voor de bewoners, levert namelijk ook waardevoller en toekomstbestendiger vastgoed op. Pluspunt van het We Drive Solar concept is bovendien dat de auto’s ook door buurtbewoners zijn te gebruiken. Dat maakt dat we echt impact hebben op de leefomgeving van ons vastgoed.

Duurzaam beleggingsbeleid

“Duurzaam beleggen ging vroeger vrij passief, doordat beleggers bijvoorbeeld geen aandelen kochten in bepaalde bedrijven. Tegenwoordig gaat het steeds meer om actief maatschappelijke impact bereiken.”, omschrijft Hoff het gewijzigd inzicht in de financiële wereld. ESG-factoren spelen daar een belangrijke rol bij. De afkorting staat voor Environmental, Social en Governance en betekent dat investeerders met oog voor mens, milieu en maatschappij beleggen. Zij letten daarbij extra op de manier waarop leiders hun bedrijf of land besturen.In 2019 heeft Syntrus Achmea haar duurzame beleggingsbeleid aangescherpt in een nieuwe ESG-strategie en concrete doelstellingen opgesteld op basis van vijf van zeventien duurzame ontwikkelingsdoelen (SDG’s) van de Verenigde Naties. “De SDG’s die wij kozen hebben impact op de gebouwde omgeving. Dat zijn dus doelstellingen waar onze kennis en kunde optimaal zal bijdragen aan het totale resultaat van de SDG’s”, legt Hoff uit. Het gaat om doelen drie, zeven, elf, twaalf, en zeventien: goede gezondheid en welzijn, betaalbare en duurzame energie, duurzame steden en gemeenschappen, verantwoorde consumptie en productie en partnerschap om doelstellingen te bereiken. “Onze opdrachtgevers, institutionele beleggers, herkennen in onze ESG-strategie de uitdagingen waar we als maatschappij voor staan en wat wij daar actief aan kunnen bijdragen”, aldus Hoff. Nu al verandert door de gewijzigde ESG-strategie de manier waarop Syntrus Achmea inzet op verduurzaming. Eerst ging het om de vervanging van TL-balken door ledverlichting. Nu draait het veel meer om het beperken van de energievraag om de CO2-uitstoot terug te dringen. Als grote vermogensbeheerder kan Syntrus Achmea een belangrijke bijdrage leveren aan een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving door erin te investeren en hem zelf actief te ontwikkelen. Hoff: “Wij kunnen echt impact maken.”

Robin Berg
Robin Berg (1970) is initiatiefnemer van We Drive Solar. Dat bedrijf biedt elektrische deelauto’s aan die op zonnestroom rijden en in staat zijn elektriciteit terug te leveren aan het energienet en de daaraan gekoppelde woningen. Berg studeerde sociale geografie aan de Universiteit Utrecht, maar maakte die studie niet af, omdat ondernemen hem meer aansprak. 

Onno Hoff
Onno Hoff (1969) is sinds 2016 Fundmanager Vastgoed bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Daarvoor werkte hij onder andere bij verzekeraar a.s.r. als Fund Director en Managing Director Residential. Na een Bachelor of Applied Science aan de Hogeschool Utrecht rondde hij in 2002 een Master Real Estate af aan de Amsterdam School of Real Estate.

Achmea & duurzame mobiliteit 
Als verzekeraar met een coöperatieve identiteit vindt Achmea veilige, slimme en schone mobiliteit belangrijk. Daarom gaat zij samenwerkingen aan met bedrijven en organisaties die innoveren op dit vlak. Zo draagt Achmea bij aan de transitie naar duurzame mobiliteit. Syntrus Achmea Real Estate & Finance is samen met Achmea Investment Management, Achmea Pensioenservices, Achmea Bank en Centraal Beheer Financiële Diensten onderdeel van de keten Oudedagsvoorziening binnen Achmea.

Benieuwd naar de Waarmakers videopodcastserie over duurzame mobiliteit?
Ga naar www.achmea.nl/waarmakers

Ze kennen elkaar al een tijdje, merk je als Bas Kurvers (wethouder bouwen, wonen enenergietransitie, VVD) en Nicole Maarsen (directeur vastgoedbeleggingen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance) elkaar ontmoeten. Ze werken samen om de Maasstad toegankelijk te houden voor iedereen die er graag wil wonen en werken. Geen kleine opgave. Net als veel andere steden dreigt Rotterdam door een gebrek aan woonruimte onbetaalbaar te worden.

Kurvers: “Het probleem is het grootst voor de mensen met een middeninkomen. Leraren, bouwvakkers, medewerkers in een callcenter: voor hen moeten we aan de slag, anders worden ze de stad uitgedrukt. Samen met Achmea moeten we woningen voor deze middengroepen organiseren."

Maarsen: “Wij werken daar hard aan mee, met momenteel 1.000 woningen in de stad in onze portefeuille en 800 nieuwe woningen in de pijplijn. Mooi voorbeeld is het recent opgeleverde Remisehof in Rotterdam-Zuid. Met dit project bevorderen we de doorstroom vanuit de sociale huursector. Maar liefst veertig procent van de nieuwe bewoners komt uit de omliggende wijken, waaronder de Afrikaanderwijk. Zij maken een woonstap in een vertrouwde omgeving op Zuid."

Wat is de invloed van Covid-19 op de woningnood in Rotterdam, en wat vraagt dat van jullie?
Kurvers: “Heel belangrijk is voorkomen dat nieuwbouwprojecten vertraging oplopen vanwege de toegenomen onzekerheid in de samenleving. De huidige woningnood komt mede doordat de bouw tijdens de vorige financiële crisis stilviel. Dat moeten we nu voorkomen. Doorbouwen stimuleert ook de economie.”

“Positief is dat gestarte projecten zijn blijven doorlopen. Ik maak me wel zorgen over gebiedsontwikkeling op middellange termijn. De financiering wordt een knelpunt. Ik begrijp dat ontwikkelaars en investeerders voorzichtiger zijn geworden. Tegelijkertijd is de vraag naar betaalbare woningen nog steeds veel groter dan het aanbod. Daarom heb ik onlangs alle betrokken partijen – waaronder Achmea – nog een keer uitgenodigd om af te spreken hoe we de vaart erin kunnen houden.Vanuit de gemeente kijken wij bijvoorbeeld naar verdere versoepeling van ons grondbeleid, meer flexibiliteit in onze bestemmingsplannen en of we vergunning verleningenen aanbestedingen kunnen versnellen. Maar wij vragen ook nadrukkelijk creativiteit en een stapje extra van alle andere betrokkenen."

Maarsen: “Het is erg prettig dat je deze bijeenkomsten met marktpartijen organiseert. Ze geven alle betrokkenen de gelegenheid om opnieuw het vertrouwen in elkaar uit te spreken en samen te puzzelen hoe we de mooie plannen snel van papier naar uitvoering krijgen.”

“Punt is dat het consumentenvertrouwen is gedaald door Covid-19. Mensen gaan minder snel verplichtingen aan voor een woning die over drie jaar wordt opgeleverd. Ontwikkelaars kunnen hun projecten hierdoor moeilijker financieren.Wij kunnen daar als investeerder mogelijk bij helpen, maar onze speelruimte is beperkt. Wij beleggen voor pensioenfondsenen andere institutionele beleggers. Zij zien ook dat het juist nu belangrijk is dat er doorgebouwd wordt. En willen daarin iets betekenen. We kunnen bijvoorbeeld een iets lager aanvangsrendement afspreken – binnen verantwoorde grenzen. Onze klanten zien er uiteraard nauwgezet op toe wat er met hun vermogen gebeurt. Het gaat uiteindelijk om goede en betaalbare pensioenen voor de deelnemers."

Is het denkbaar dat de druk op Rotterdam afneemt, omdat mensen meer thuis gaan werken en daarom eerder voor meer ruimte en groen in het buitengebied kiezen?
Maarsen: “We kunnen nu nog niet zeggen of woonwensen aantoonbaar zullen veranderen. Wel verwachten we dat meer mensen een aantal dagen per week thuis blijven werken. Voor kleiner behuisde gezinnen zal dat lastig zijn. Mogelijk willen zij de stad verruilen voor een grotere woning in het buitengebied.Tegelijkertijd blijft het aantal eenpersoonshuishoudens in Nederland groeien en die zijn erg op de stad gericht.”

Kurvers: “We zijn allemaal gewoontedieren. Veel mensen willen graag in de stad wonen, juist omdat het er levendig is, ze elkaar willen ontmoeten en gebruik willen maken van de voorzieningen. Investeringen in de fysieke ruimte gaan voor ons altijd al samen met het verbeteren van de sociaalmaatschappelijke kwaliteit in de buurten. Anonimiteit begint achter de voordeur, dus is het heel belangrijk dat er ook investeringen plaatsvinden in de sociale omgeving. Dat er plekken zijn voor ontmoeting en dat er collectieve ruimtes worden gecreëerd, zoals een gemeenschappelijke daktuin of een verplichte overstap in de lobby vanuit de parkeergarage bij hoogbouw.”

“Door de lockdown hebben we als stadsbestuur gezien hoe belangrijk het is dat binnen- en buitenruimten in de stad goed zijn. We hebben onze criteria over ‘ruimte in en om de woning’ verder aangescherpt. In zeven bestaande nieuwe stadsprojecten gaan we letterlijk meer groen toevoegen. Bijvoorbeeld in de Rijnhaven, het Maashavenpark en op het Hofplein.”

Maarsen: “Onze visie op bouwen gaat verder. Wij kiezen altijd voor duurzame investeringen met financieel én maatschappelijk rendement. In de programma’s van eisen die we opstellen, leggen we de lat hoog wat het gebruik van materialen betreft. Maar ook ontmoeting en sociale cohesie maken een wijk duurzaam. Ons beleid op het gebied van ESG (Environmental, Social and Governance, red.) speelt daarin een belangrijke rol. Wij hebben hieruit twintig kritische prestatie-indicatoren afgeleid die voor onze ontwikkelaars leidraad zijn bij nieuwe gebiedsontwikkelingen. Zo hebben we recent het mixed use-project Fenix Loodsen op Katendrecht verworven voor onze klant BPL Pensioen. Een project dat sterk bijdraagt aan de levendigheid en leefbaarheid in het gebied.”

Kurvers: “Dat is inderdaad een goed voorbeeld. Een oude historische loods die is herbestemd en aangevuld met nieuwbouw, horeca, een B&B en culturele instellingen zoals dansgezelschap Conny Janssen Danst. Dat geeft Katendrecht een nieuwe impuls. Het gaat dan om meer dan aantallen woningen maken. Hoe belangrijk dat ook is voor de generaties van nu en morgen. Het gaat erom samen een goed stuk stad te maken.”

Staan juist projecten met gemengde voorzieningen nu niet onder druk, omdat de investeringsbereidheid in kantoren en horeca afneemt?
Maarsen: “Ik denk dat gemengde projecten juist de toekomst hebben. Projecten waarin wonen, werken en ontspanning samengaan. Je ziet dat dit steeds meer in elkaar overloopt. Kantoren die ontmoetingsplekken worden, horecalocaties waar je lekker kunt werken. Als je die voorzieningen goed met elkaar verweeft, is dat ook positief voor de mobiliteit in de stad.”

Kurvers: “Ik deel die overtuiging. En als we creatief zijn, is er nog steeds veel mogelijk. Onlangs heb ik in een project een coronaparagraaf toegevoegd. Die komt er in het kort op neer dat als het project vastloopt op financiering van het geplande hotel, we er dan sociale woningbouw van maken.”

Maarsen: “Ook hieraan merken wij dat Rotterdam pragmatisch werkt en dat is voor ons heel plezierig. Juist nu is het van belang om projecten letterlijk maakbaar te houden. Alleen dan kunnen we samen de ambitie waarmaken en de komende 10 jaar 40.000 woningen bijbouwen in Rotterdam.”

Hebben jullie hierbij ook hulp van de Rijksoverheid nodig?
Kurvers: “Laat ik vooropstellen: we hebben in Rotterdam een traditie van samen de stad maken. In de kredietcrisis hebben gemeente en markt elkaar vastgehouden en dat doen we ook nu weer. Maar we kunnen de hulp zeker goed gebruiken. Het Rijk kan er immers voor zorgen dat investeringsbesluiten samenvallen. De woondeals die worden gesloten met de regio’s zijn een goede eerste stap en dat geldt ook voor de tweemiljard die al eerder is toegezegd voor de binnenstedelijke bouwproductie. Maar gezien de complexe opgave waar we voor staan, mag het daar niet bij blijven.”

Maarsen: “Goede ondersteuning op overkoepelend nationaal niveau is onontbeerlijk. Denk aan het Energieakkoord, Klimaatakkoord en landelijk Woonakkoord. Het zou mooi zijn als de overheid nu nog iets meer kan doen om te voorkomen dat de woningbouw stagneert door gebrek aan financiering. Bijvoorbeeld met een woonfonds vanuit het Rijk dat de tijdelijke uitval van de particuliere vraag opvangt. We hebben elkaar hard nodig om de maatschappelijke toekomst van onze steden veilig te stellen.”