Uit de Woontest* blijkt dat ruim de helft van de 55-plussers, ondanks de krappe huizenmarkt, de wens heeft hun bestaande woning met meerdere verdiepingen op hogere leeftijd te verruilen voor een andersoortige woning. Ook overweegt een deel van deze huizenbezitters op den duur anders te gaan wonen: 16 procent van de mensen die nu een koopwoning bezitten, heeft een voorkeur voor een huurwoning, terwijl 44 procent nog niet weet of zij later in een koopwoning willen blijven wonen. Andere woonwensen die zij hebben voor de toekomst zijn de nabijheid van winkels en mogelijkheden voor ontspanning in de buurt. Bijna de helft van de 55-plussers benadrukt dat zulke voorzieningen beter kunnen of bij hun huidige woning ontbreken. In vergelijking met nu wil een aanzienlijk deel op latere leeftijd bovendien graag in een energiezuinige woning (+24 procent) en een huis met weinig onderhoud (+34 procent) gaan wonen.

Tegelijkertijd lijken veel 55-plussers met een huurwoning zich zorgen te maken over hun toekomstige woonlasten. Het aantal mensen dat zeker weet de huur van hun woning te kunnen blijven betalen neemt af van 85 procent nu naar 55 procent in de toekomst. Daarnaast zijn de energiekosten reden tot zorg. Bij kopers en huurders van 55 jaar en ouder daalt het aandeel dat er zeker van is deze kosten te kunnen blijven betalen van 84 nu naar 68 procent in de toekomst.

Doorpakken op bouwen passende woningen
“Uit onze Woontest blijkt dat een grote meerderheid van de 55-plussers op de woningmarkt graag in beweging zou willen komen. Hoewel de bouw van levensloopbestendige woningen nadrukkelijk in de bouwopgave staat, moet er nog veel gebeuren om deze ambitie waar te maken. Eén van de grootste uitdagingen waarvoor een nieuwe regering staat, is regie te voeren op het daadwerkelijk bouwen van passende woningen. Het is nu echt tijd om door te pakken”, benadrukt Daan Tettero, manager zorgvastgoed bij Achmea Real Estate. “Naast de landelijke overheid dragen ook gemeenten en projectontwikkelaars hiervoor verantwoordelijkheid. Zo moeten nieuwbouwplannen regionaal aansluiten bij de groeiende behoefte aan levensloopbestendige woningen, die uiteindelijk ook de druk op de (mantel)zorg moeten gaan ontlasten. Het bouwen van deze woningen zorgt ook voor de broodnodige doorstroming en helpt dus ook gezinnen en starters een thuis te vinden in de overspannen woningmarkt.”

Eerder dit jaar concludeerde Achmea al op basis van eigen onderzoek dat het cruciaal is om de voorraad aan passende levensloopbestendige woningen te vergroten én betaalbaar te houden. Ook deed Achmea eerder onderzoek naar de regionale woonbehoefte. Daaruit bleek dat er 450.000 levensloopbestendige woningen gebouwd moeten zijn in 2040 en dat de regionale verschillen in behoefte groot zijn.

*De woontest is tussen 20 september en 6 november ingevuld op de website van Achmea door ca. 20.000 mensen waarvan 15.500 keer door Nederlanders van 55 jaar en ouder.

Nu werken aan oplossingen
Er moet een oplossing worden gevonden voor de groeiende vraag naar passende woningen voor ouderen. Mede gezien het groeiend te kort aan zorgpersoneel en mantelzorgers. Levensloopbestendig bouwen kan uitkomst bieden, zo blijkt uit eerdere analyses van Achmea. Jeroen Kemperman, van zorgverzekeraar Zilveren Kruis (onderdeel van Achmea): ‘De Nederlandse bevolking vergrijst in rap tempo. We hebben richting 2040 onvoldoende woningen waar mensen de juiste zorg kunnen krijgen en tot op hoge leeftijd zelfstandig kunnen wonen. Ook is er een groeiend te kort aan zorgpersoneel en mantelzorgers. Dat betekent dat we met z’n allen nu moeten nadenken over oplossingen. Het ontwikkelen van bouwplannen heeft lange doorlooptijden.’ 

Levensloopbestendig wonen nog niet breed bekend  
Meer dan de helft van de Nederlanders (54%) weet niet wat levensloopbestendig wonen precies is of wat de voordelen ervan zijn. Jeroen Kemperman: ‘Opvallend is dat er grote verschillen zijn tussen de randstad en de provincie. Zo is in Zeeland 62% van de respondenten bekend met levensloopbestendig wonen, terwijl dat in Noord-Holland slechts 32% is. Dit komt mogelijk omdat levensloopbestendig wonen in de provincie al wat langer aan de orde is.’ Twee derde van de Nederlanders geeft aan dat zij verwachten niet te hoeven verhuizen als zij ouder zijn. Een derde geeft aan dat zij hun huidige woning later willen aanpassen zodat zij hierin kunnen blijven wonen. Daan Tettero van vastgoedbelegger Syntrus Achmea: ‘Het is belangrijk dat mensen zich bewust worden van de aanstaande veranderingen en de keuzes die zij zelf kunnen maken om op een prettige manier te kunnen wonen op oudere leeftijd. Veel mensen gaan pas nadenken over verhuizen als hun zorgbehoefte toeneemt.’ 

Gelijkvloers wonen, dichtbij voorzieningen 
Als het gaat om wonen op hogere leeftijd, dan vinden de respondenten het belangrijk om in de buurt van voorzieningen te wonen, gelijkvloers en het liefst in de woonplaats waar zij al woonden. Daan Tettero: ‘Opvallend is dat een grote meerderheid (in alle gevallen meer dan 50%) ervan uitgaat dat als zij ouder zijn ook aan deze voorwaarden kan worden voldaan. Terwijl als we kijken naar de krapte op de woningmarkt en de toenemende behoefte aan zorg, is het maar de vraag of dat kan. Het is daarom belangrijk dat mensen op tijd beginnen na te denken over hun woonsituatie. Dan is er voldoende gelegenheid om een passende woning te zoeken.’  

Campagne om bewustwording te creëren 
De merken Zilveren Kruis en Syntrus Achmea ontwikkelen gezamenlijk nieuwe woonvormen met slimme aanpassingen in huis. De planning is om komende jaren 1.500 tot 2.000 levensloopbestendige woningen per jaar te realiseren. Achmea roept ook andere partijen op om te investeren in de ontwikkeling van dit type vastgoed. Daarbij wordt de samenwerking opgezocht met gemeenten en zorgverleners, zodat bij de realisatie van levensloopbestendige woningen direct rekening kan worden gehouden met de bestemmingsplannen en zorg aan huis. Op 1 november start Achmea de campagne “Gelukkig oud worden volgens Achmea”. Het doel van de campagne is om bewustzijn te creëren over het belang van geschikte woonruimte op latere leeftijd. Ook hoopt Achmea mensen aan te zetten om tijdig over een passende oplossing na te denken. 

Ze kennen elkaar al een tijdje, merk je als Bas Kurvers (wethouder bouwen, wonen enenergietransitie, VVD) en Nicole Maarsen (directeur vastgoedbeleggingen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance) elkaar ontmoeten. Ze werken samen om de Maasstad toegankelijk te houden voor iedereen die er graag wil wonen en werken. Geen kleine opgave. Net als veel andere steden dreigt Rotterdam door een gebrek aan woonruimte onbetaalbaar te worden.

Kurvers: “Het probleem is het grootst voor de mensen met een middeninkomen. Leraren, bouwvakkers, medewerkers in een callcenter: voor hen moeten we aan de slag, anders worden ze de stad uitgedrukt. Samen met Achmea moeten we woningen voor deze middengroepen organiseren."

Maarsen: “Wij werken daar hard aan mee, met momenteel 1.000 woningen in de stad in onze portefeuille en 800 nieuwe woningen in de pijplijn. Mooi voorbeeld is het recent opgeleverde Remisehof in Rotterdam-Zuid. Met dit project bevorderen we de doorstroom vanuit de sociale huursector. Maar liefst veertig procent van de nieuwe bewoners komt uit de omliggende wijken, waaronder de Afrikaanderwijk. Zij maken een woonstap in een vertrouwde omgeving op Zuid."

Wat is de invloed van Covid-19 op de woningnood in Rotterdam, en wat vraagt dat van jullie?
Kurvers: “Heel belangrijk is voorkomen dat nieuwbouwprojecten vertraging oplopen vanwege de toegenomen onzekerheid in de samenleving. De huidige woningnood komt mede doordat de bouw tijdens de vorige financiële crisis stilviel. Dat moeten we nu voorkomen. Doorbouwen stimuleert ook de economie.”

“Positief is dat gestarte projecten zijn blijven doorlopen. Ik maak me wel zorgen over gebiedsontwikkeling op middellange termijn. De financiering wordt een knelpunt. Ik begrijp dat ontwikkelaars en investeerders voorzichtiger zijn geworden. Tegelijkertijd is de vraag naar betaalbare woningen nog steeds veel groter dan het aanbod. Daarom heb ik onlangs alle betrokken partijen – waaronder Achmea – nog een keer uitgenodigd om af te spreken hoe we de vaart erin kunnen houden.Vanuit de gemeente kijken wij bijvoorbeeld naar verdere versoepeling van ons grondbeleid, meer flexibiliteit in onze bestemmingsplannen en of we vergunning verleningenen aanbestedingen kunnen versnellen. Maar wij vragen ook nadrukkelijk creativiteit en een stapje extra van alle andere betrokkenen."

Maarsen: “Het is erg prettig dat je deze bijeenkomsten met marktpartijen organiseert. Ze geven alle betrokkenen de gelegenheid om opnieuw het vertrouwen in elkaar uit te spreken en samen te puzzelen hoe we de mooie plannen snel van papier naar uitvoering krijgen.”

“Punt is dat het consumentenvertrouwen is gedaald door Covid-19. Mensen gaan minder snel verplichtingen aan voor een woning die over drie jaar wordt opgeleverd. Ontwikkelaars kunnen hun projecten hierdoor moeilijker financieren.Wij kunnen daar als investeerder mogelijk bij helpen, maar onze speelruimte is beperkt. Wij beleggen voor pensioenfondsenen andere institutionele beleggers. Zij zien ook dat het juist nu belangrijk is dat er doorgebouwd wordt. En willen daarin iets betekenen. We kunnen bijvoorbeeld een iets lager aanvangsrendement afspreken – binnen verantwoorde grenzen. Onze klanten zien er uiteraard nauwgezet op toe wat er met hun vermogen gebeurt. Het gaat uiteindelijk om goede en betaalbare pensioenen voor de deelnemers."

Is het denkbaar dat de druk op Rotterdam afneemt, omdat mensen meer thuis gaan werken en daarom eerder voor meer ruimte en groen in het buitengebied kiezen?
Maarsen: “We kunnen nu nog niet zeggen of woonwensen aantoonbaar zullen veranderen. Wel verwachten we dat meer mensen een aantal dagen per week thuis blijven werken. Voor kleiner behuisde gezinnen zal dat lastig zijn. Mogelijk willen zij de stad verruilen voor een grotere woning in het buitengebied.Tegelijkertijd blijft het aantal eenpersoonshuishoudens in Nederland groeien en die zijn erg op de stad gericht.”

Kurvers: “We zijn allemaal gewoontedieren. Veel mensen willen graag in de stad wonen, juist omdat het er levendig is, ze elkaar willen ontmoeten en gebruik willen maken van de voorzieningen. Investeringen in de fysieke ruimte gaan voor ons altijd al samen met het verbeteren van de sociaalmaatschappelijke kwaliteit in de buurten. Anonimiteit begint achter de voordeur, dus is het heel belangrijk dat er ook investeringen plaatsvinden in de sociale omgeving. Dat er plekken zijn voor ontmoeting en dat er collectieve ruimtes worden gecreëerd, zoals een gemeenschappelijke daktuin of een verplichte overstap in de lobby vanuit de parkeergarage bij hoogbouw.”

“Door de lockdown hebben we als stadsbestuur gezien hoe belangrijk het is dat binnen- en buitenruimten in de stad goed zijn. We hebben onze criteria over ‘ruimte in en om de woning’ verder aangescherpt. In zeven bestaande nieuwe stadsprojecten gaan we letterlijk meer groen toevoegen. Bijvoorbeeld in de Rijnhaven, het Maashavenpark en op het Hofplein.”

Maarsen: “Onze visie op bouwen gaat verder. Wij kiezen altijd voor duurzame investeringen met financieel én maatschappelijk rendement. In de programma’s van eisen die we opstellen, leggen we de lat hoog wat het gebruik van materialen betreft. Maar ook ontmoeting en sociale cohesie maken een wijk duurzaam. Ons beleid op het gebied van ESG (Environmental, Social and Governance, red.) speelt daarin een belangrijke rol. Wij hebben hieruit twintig kritische prestatie-indicatoren afgeleid die voor onze ontwikkelaars leidraad zijn bij nieuwe gebiedsontwikkelingen. Zo hebben we recent het mixed use-project Fenix Loodsen op Katendrecht verworven voor onze klant BPL Pensioen. Een project dat sterk bijdraagt aan de levendigheid en leefbaarheid in het gebied.”

Kurvers: “Dat is inderdaad een goed voorbeeld. Een oude historische loods die is herbestemd en aangevuld met nieuwbouw, horeca, een B&B en culturele instellingen zoals dansgezelschap Conny Janssen Danst. Dat geeft Katendrecht een nieuwe impuls. Het gaat dan om meer dan aantallen woningen maken. Hoe belangrijk dat ook is voor de generaties van nu en morgen. Het gaat erom samen een goed stuk stad te maken.”

Staan juist projecten met gemengde voorzieningen nu niet onder druk, omdat de investeringsbereidheid in kantoren en horeca afneemt?
Maarsen: “Ik denk dat gemengde projecten juist de toekomst hebben. Projecten waarin wonen, werken en ontspanning samengaan. Je ziet dat dit steeds meer in elkaar overloopt. Kantoren die ontmoetingsplekken worden, horecalocaties waar je lekker kunt werken. Als je die voorzieningen goed met elkaar verweeft, is dat ook positief voor de mobiliteit in de stad.”

Kurvers: “Ik deel die overtuiging. En als we creatief zijn, is er nog steeds veel mogelijk. Onlangs heb ik in een project een coronaparagraaf toegevoegd. Die komt er in het kort op neer dat als het project vastloopt op financiering van het geplande hotel, we er dan sociale woningbouw van maken.”

Maarsen: “Ook hieraan merken wij dat Rotterdam pragmatisch werkt en dat is voor ons heel plezierig. Juist nu is het van belang om projecten letterlijk maakbaar te houden. Alleen dan kunnen we samen de ambitie waarmaken en de komende 10 jaar 40.000 woningen bijbouwen in Rotterdam.”

Hebben jullie hierbij ook hulp van de Rijksoverheid nodig?
Kurvers: “Laat ik vooropstellen: we hebben in Rotterdam een traditie van samen de stad maken. In de kredietcrisis hebben gemeente en markt elkaar vastgehouden en dat doen we ook nu weer. Maar we kunnen de hulp zeker goed gebruiken. Het Rijk kan er immers voor zorgen dat investeringsbesluiten samenvallen. De woondeals die worden gesloten met de regio’s zijn een goede eerste stap en dat geldt ook voor de tweemiljard die al eerder is toegezegd voor de binnenstedelijke bouwproductie. Maar gezien de complexe opgave waar we voor staan, mag het daar niet bij blijven.”

Maarsen: “Goede ondersteuning op overkoepelend nationaal niveau is onontbeerlijk. Denk aan het Energieakkoord, Klimaatakkoord en landelijk Woonakkoord. Het zou mooi zijn als de overheid nu nog iets meer kan doen om te voorkomen dat de woningbouw stagneert door gebrek aan financiering. Bijvoorbeeld met een woonfonds vanuit het Rijk dat de tijdelijke uitval van de particuliere vraag opvangt. We hebben elkaar hard nodig om de maatschappelijke toekomst van onze steden veilig te stellen.”

De afgelopen zomers werd het af en toe erg heet in Nederland. Met 40,7 graden mat het KNMI op 25 juli in Gilze Rijen de hoogste temperatuur ooit. Door klimaatverandering zal dit waarschijnlijk steeds vaker gebeuren. Iedereen heeft zijn eigen aanpak om het koel te houden. Op het heetst van de dag blijven mensen binnen, met de gordijnen dicht. De verkoop van airco’s nam in 2018 met 150 procent toe ten opzichte van 2017. Van dit jaar zijn de cijfers nog niet bekend, maar een woordvoerder van Nederlandse Vereniging van Luchtbehandeling en Koudetechniek zegt van leveranciers signalen te hebben ontvangen dat Nederlanders ook dit jaar weer meer airco’s kochten.

Vereniging Eigen Huis maakt zich zorgen
Vereniging Eigen Huis merkte afgelopen zomer op dat de temperatuur vooral in nieuwbouwwoningen opliep. Die worden soms té warm, door gebrek aan goede ventilatie en zonwering. “Hiermee ontstaat een serieus risico op oververhitting en een ongezond binnenklimaat”, schreef de vereniging aan minister Ollongren van Binnenlandse Zaken. “Door een veranderend klimaat krijgen we te maken met (veel) meer dagen met extreem hoge temperaturen. Bij de bouw van woningen wordt te weinig rekening gehouden met het op een natuurlijke manier buitenhouden en afvoeren van warmte.” “Oudere woningen hebben vaak een dak dat een beetje oversteekt, zodat er minder zon binnenvalt en er meer schaduw is”, legt woordvoerder Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis uit. “Nieuwbouwwoningen hebben dat minder, en als je daarover niets in het Bouwbesluit vastlegt, gebeurt het ook niet.”  Er worden wel koele nieuwbouwwoningen opgeleverd, zegt hij. Die worden bijvoorbeeld uitgerust met bodemwarmtepompen en zogenoemde Warmte-Koude-Opslaginstallaties.

Wat kun je zelf doen?
“Het beste is om te voorkomen dat de woning te veel wordt opgewarmd. Dat kan bijvoorbeeld met dakoverstekken, (automatische) zonwering, ventilatiemogelijkheden - ramen moeten open kunnen - en een slimme bomenplant”, schreef de vereniging aan de minister. In de hete zomer van 2018 verkochten tuincentra veel meer parasols, barbecues en zwembaden. Toen de ergste hitte voorbij was, zagen ze de verkoop van struiken en planten aantrekken. En begin dit jaar leken mensen al meer aandacht te hebben voor de dreiging van een droog seizoen. Zo werden bij IntraTuin in Leidsche Rijn veel meer regentonnen verkocht, zodat mensen bij droogte toch nog hun tuin kunnen begieten. Ook kochten mensen fors meer planten die met weinig water kunnen groeien.

Driedubbelglas
Volgens André de la Porte is een bekend probleem met nieuwbouwwoningen dat ze over driedubbel glas beschikken. “Dat isoleert goed en houdt de warmte dus goed vast. Je zult dus aanvullende maatregelen moeten nemen om overvloedige zonnewarmte kwijt te kunnen raken.” Een eenvoudige oplossing is goede zonwering. Maar een mechanisch ventilatiesysteem kan ook veel doen, mits het goed is ingebouwd.Toch komt er nog meer kijken bij het klimaatbestendig maken van een huis. “Al die betegelde voor- en achtertuinen zorgen ervoor dat regenwater niet goed kan worden afgevoerd. En dat is een serieus probleem als er in korte tijd veel regen valt.”

Nieuwe regelgeving
Minister Ollongren neemt de problemen van oververhitting serieus, heeft ze de Vereniging Eigen Huis laten weten. Eind augustus kondigde ze aan regels op te nemen in het Bouwbesluit, waar alle regelgeving voor nieuwbouw in staat. De regels moeten ervoor zorgen dat zelfs bij extreme hitte buitenshuis de temperatuur binnen acceptabel blijft, zonder onnodig energie te verbruiken - bijvoorbeeld door airco’s te installeren. Kortom: bij het bouwen al rekening houden met extreem warme temperaturen, zodat er niet achteraf nieuwe oplossingen moeten worden ingebouwd. In juli volgend jaar gaat er nieuwe regelgeving in die betrekking heeft op de maximale temperatuuroverschrijding die in nieuwbouwwoningen plaats mag vinden. André de la Porte: “Daar zijn we blij mee.”

‘Weinig duidelijke informatie’
Nederlanders hebben na deze twee warme zomers ook meer aandacht voor de toegenomen hitte in huis. Ze denken dat hitte het grootste klimaatrisico is voor hun woning, vóór hevige regenval en overstromingen. Dat blijkt uit de Klimaatadaptatiemonitor van Achmea. Wel vinden ze dat er weinig duidelijke informatie beschikbaar is over het klimaatbestendiger maken van hun woning. De meeste Nederlanders hebben er nog nooit informatie over ontvangen. Ze hebben daar wel degelijk behoefte aan en kijken daarbij vooral naar de overheid. De gemeente zou burgers beter moeten informeren over wat ze zelf kunnen doen om hun woning te beschermen tegen extreem warme temperaturen en andere gevolgen van klimaatverandering.